关于房地产，两会又传递了哪些信号？

这几天，备受关注的政府工作报告不断传出新的讯息。2019年是经济的关键之年，市场环境、经济环境发生变化时，市场调控肯定要发生变化。我们又能从中看出什么市场信号呢？

楼市基调变化

楼市与大环境息息相关。

2017年，楼市的关键词是“去库存”、“因城施策”和“棚改货币化”。当时，三四线城市还面临高库存之累，在全面推动棚改计划后，不到一年时间，三四线房地产库存快速去化，房价随之上行。
2018年，房价持续上行，楼市调控自然要从去库存变成控楼市，关键词就变成了“房住不炒”、“房地产税”、“租售并举”。“房住不炒”的原则得到进一步重申，而时隔四年之后，“推进房地产税立法”再度进入报告。同时，“租售并举”的制度作为长效机制被提了出来，整个2018年上半年，楼市调控之严厉，超乎往年。
2019年，关键词变成了“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”、“房地产税”。不仅没有重申“房住不炒”，去年浓墨重彩的“租售并举”也未强调。
在2019年，楼市的核心是稳，不对经济形成拖累。至于是否要刺激楼市，要随着经济形势的变化而变化，现阶段暂时还没有迹象。
相比而言，稳经济和稳就业是第一位的，刺激实体经济也是第一位的，房地产的重要性排在最后。

从去杠杆到宽货币

货币政策一旦发生变化，楼市的水源就会受到影响。楼市很难出现新一轮上涨，主要是失去了货币面的支撑。同理，在下行周期，货币面的变化对于楼市的影响可谓至关重要。
2017年，货币政策的关键词是“稳健中性”、“去杠杆”。在去杠杆的大背景下，货币政策开始逐步收紧。
到了2018年，关键词变成了“中性”、“松紧适度”、“管好货币供给总闸门”。相比于2017年，整体表述有所松动，原因是宏观环境发生变化，这一年不再设置M2增速目标，可以看成货币政策松动的开始。
而到了2019年，关键词变成了“松紧适度”、“合理充裕”、“降低实际利率”，宽货币成了主基调。
与往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好货币供给总闸门”变成了“把握好货币供给总闸门“，整体基调偏宽松。可见，基于稳经济的大前提，货币政策还有较大宽松空间。不过，值得注意的是，有关方面多次强调，“坚决不搞大水漫灌”。

因城施策、分类指导

往年都强调“分类调控”或“差异化调控”，去年提出的也只是“落实地方主体责任”，今年则进一步细化为“城市主体责任”，这意味着一城一策或将成为主流。

在今年政府工作报告，明确提出“落实城市主体责任”。事实上，在去年年底就曾提出：因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。简单来说就是，楼市调控的主体将变成地方政府，地方政府将在楼市调控上获得更大的主动权，自主权。具体城市的宽松或紧缩政策有待进一步细化。

棚改收官倒计时

最近几年棚改的狂飙突进，全国棚改已经基本上到了收官阶段，2019年全国有20多个省市棚改目标出现下滑，山东、河南、山西等省市的下滑幅度超过70%，大多数省市棚改都已经基本完成任务。因此，与往年对棚改的着重强调不同，今年只是提及“推进棚户区改造”，并未提及具体棚改目标。

总体来说，稳经济、稳就业是第一位，城市对于楼市调控的话语权有望增强，货币政策更加宽松，中心城市、都市圈和城市群的重要性得到提升。