房地产“降温易，降价难”，难在哪儿？

中国房地产进入降温周期总共有三次：第一次是2009年，当时房地产调控，房价出现调整期。第二次是2011年又是一个房地产调控，使楼市进入降温期。第三次是2014年楼市全面降温，到2015年房价开始新一轮上涨行情。房地产降温的确比较容易，但是房价却始终很难出现像样的下跌。

可能有人问，要让房地产降温似乎并不难，但是真正要让房价出现大幅调整咋就这么难呢？对此我们认为，主要有以下几个原因：首先，我国进行房地产调控次数已经是N次了，除了这次始于2016年7月份的房地产调控还执行了三年，前几次的房地产调控，基本上都是半途而废。甚至有人把房地产调控称之为“空调”。

因为，国内一些城市的经济严重依赖于房地产业，只要房地产被当地政策调控了，当地经济就不行了。于是地方政府不得不放松对房地产的调控，而一旦放松调控，本来处于僵持阶段的房价就开始报复性反弹了。

所以，大家看到房价总是“降温易，降价难”。因为，政府部门把房产温度降下来不难的，只要调控政策出台，但是降价难，因为房地产一降价，当地经济就要衰退，银行就会出现“弃房断供”现象，房地产上下游十几个行业会出现衰退，这是谁也不愿意看到的，面对降温后的经济下滑，地方政府只能给房地产松绑。

再者，房地产受到调控后开始大幅降温，随后也有部分开发商准备大幅降价，为的就是早点回笼资金，但是当地政府有限价令，既不允许开发商大幅度涨价，但也绝不允许大幅度降价，因为开发商降房价后，土地市场的价格也会降，而土地市场价格下跌或者流拍了，地方政府的土地财政收入就会受到影响。所以，就算开发商看到市场不景气，想要大幅降价，也是不被允许的。有了限价令，开发商降价当然会很难。

最后，对于开发商来说，他们十分清楚，即使房地产市场降温，商品房宁可销售不出去（小幅打折促销除外），也不能大幅降价，因为，购买者是买涨不买跌的，房地产市场已经降温了，房价一直僵持下去，或者还有人来买房炒底，但是一旦开发商大幅打折，购房者反而不再买房，采取观望姿态了。因为，在购房者看来，房价还会再下跌，现在并不急于买房。所以，只要开发商大幅降价，房子反而是很难卖出去。

更值得一提的是，房地产降温可以，但大幅降价却不行，因为对于开发商来说，一旦大幅降价，原来的老业主们就要找上门来讨说法,甚至还要砸掉售楼处。像环京楼市的开发商，买给业主2.8万/平方米，后来为了回笼资金，把新楼盘的房价跌至2.2万/平方米，结果老业主找上门来，要求补差价或者赔偿损失。有了前车之鉴，开发商是往往喜欢死咬房价不肯降。

对于地方政府来说，倒不是不允许房价下跌，而是不希望当地房价过快下跌，这样容易引发金融风险。只有房价缓慢的下跌，才能既保证中国房地产市“软着陆”。而对于开发商来说，不降价可能没事，降了价后，可能更多的麻烦不断。当然，在现实中，降价促销是回笼现金流的最佳时机。这样不仅可以确保资金链安全外，还可以把回笼的资金汇笼在一起，再去收购其他中小房企，未来几年会对中小房企完成重新洗牌。